Die Auflassungsvormerkung ist unjuristisch gesprochen eine Grundbuchsperre, welche den Käufer einer Immobilie davor schützt, dass der Verkäufer eine Immobilie nochmals verkauft oder belastet (z.B. mit einer Hypothek) und schützt den Käufer auch vor Pfändungen gegen den Verkäufer oder bei einer Insolvenz. Die Auflassungsvormerkung ist damit eine der wichtigsten Schutzmechanismen beim Grundstückskaufvertrag. Die Auflassungsvormerkung wird nach Beurkundung des Kaufvertrags auf Antrag des Notars beim Gericht (Grundbuchamt) eingetragen.Die Eintragung dauert in der Regel zwischen 3 bis 6 Wochen.Erst danach sollte der Käufer den Kaufpreis zahlen, da davor sein Erwerb nicht gesichert ist. Hintergrund ist, dass der Käufer das Eigentum an einer Immobilie nicht bereits mit Kaufpreiszahlung erwirbt, sondern erst mit Umschreibung im Grundbuch. Zwischen der Kaufpreiszahlung und der Eigentumsumschreibung vergeht aber ein nicht unerheblicher Zeitraum. Wäre keine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, kann der Käufer nicht sicher sein, ob er trotz Kaufpreiszahlung das Eigentum erwirbt. Im schlimmsten Fall hätte der Käufer den Kaufpreis bezahlt, erwirbt aber nie das Eigentum an der Immobilie. Natürlich hätte er einen Anspruch gegen den Verkäufer. Dieser kann aber wertlos sein, z.B. wenn der Verkäufer anderweitig Schulden hat und daher der Anspruch nicht realisiert werden kann
Also wichtig: Auflassungsvormerkung schützt den Käufer!
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Die Vormerkung ermöglicht es, das Risiko bei der Abwicklung von Grundstücksgeschäften für die Parteien zu minimieren. Die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch (§ 883 Abs. 1 S. 1 BGB) verschafft dem künftigen Berechtigten eine gesicherte Rechtsposition, die ihn einerseits vor späteren Verschlechterungen schützt und ihm andererseits ermöglicht, vor Erbringung seiner Gegenleistung zu prüfen, ob sich bis zu diesem Zeitpunkt etwas ereignet hat, weswegen er seine Gegenleistung zurückbehalten kann.
Notwendigkeit und Bedeutung der Vormerkung ergeben sich daraus, dass im deutschen Recht die Verfügung über unbewegliche Sachen (Liegenschaften), also insbesondere Grundstücke, ein mehraktiger und zeitlich gestreckter Vorgang ist, auf den die Vertragsparteien nur begrenzt Einfluss haben. So geht der Verfügung selbst zunächst eine schuldrechtliche Verpflichtung voraus, die durch die Verfügung über das Grundstück bzw. ein Recht an diesem Grundstück erst erfüllt werden soll (Trennungsprinzip). Zur Wirksamkeit dieser Verfügung wiederum ist nicht nur eine dingliche Einigung der Parteien, sondern abschließend die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich (§ 873 BGB), die das Grundbuchamt vornimmt. Das hängt wiederum von weiteren Voraussetzungen ab, beispielsweise beim Grundstückserwerb von der Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Währenddessen kann es zu Veränderungen der Rechtslage kommen, die die ursprünglich geplante Abwicklung des Geschäfts unmöglich machen. So kann beispielsweise der Inhaber eines Rechts in der Zwischenzeit nachteilige Verfügungen vorgenommen haben, auf das Recht kann im Wege der Zwangsvollstreckung zugegriffen worden sein, die Parteien können in Insolvenz gefallen sein oder die für die Verfügung versprochene Gegenleistung kann an Zahlungsunfähigkeit oder -Unwilligkeit scheitern.
Durch Nutzung einer Vormerkung sind den Parteien Vertragsgestaltungen möglich, die diese Risiken ausschließen. Hierzu wird für denjenigen, dem eine Verfügung versprochen worden ist, eine Vormerkung bewilligt und ins Grundbuch eingetragen. Mit dieser Eintragung wird die Vormerkung wirksam und führt dazu, dass Verfügungen und Vollstreckungsmaßnahmen ab diesem Zeitpunkt zwar noch möglich sind, aber im Verhältnis zu dem Gesicherten unwirksam sind (§ 883 Abs. 2 BGB); da die Vormerkung aus dem Grundbuch ersichtlich ist, sind auch Vollstreckungsgläubiger bzw. Inhaber inzwischen eingetragener Rechte insoweit nicht schutzwürdig. Auch eine spätere Insolvenz schadet ab diesem Zeitpunkt nicht mehr. Der Inhaber der Vormerkung braucht also nur noch zu prüfen, ob es bis zu diesem Zeitpunkt zu vertragswidrigen Verfügungen gekommen ist, und kann, so das nicht der Fall ist, seine Gegenleistung ohne Risiko erbringen. Ist die Gegenleistung erbracht, kann wiederum die versprochene Verfügung ohne Risiko vorgenommen werden.
Beispielsweise besteht beim Erwerb eines Grundstücks für den Käufer das Risiko, im Falle der Vorleistung seinen Kaufpreis zu verlieren, ohne dass ihm das Grundstück wie versprochen übereignet wird, weil der Verkäufer es stattdessen an einen anderen Interessenten veräußert, es abredewidrig mit Grundpfandrechten belastet oder es zur Insolvenzeröffnung oder Zwangsversteigerung kommt. Denn die schuldrechtliche Verpflichtung zur Übereignung an den Käufer hindert den Verkäufer nicht, über das Grundstück noch zugunsten eines Dritten zu verfügen. Ebenso können Dritte noch in das Grundstück zwangsvollstrecken. Dadurch würde die Vertragserfüllung gegenüber dem Käufer unmöglich. Diesem bliebe nur ein Anspruch auf Schadensersatz. Würde umgekehrt der Verkäufer vorleisten und zuerst das Grundstück übereignen, besteht für ihn das Risiko, sein Grundeigentum zu verlieren, ohne dass der Erwerber den versprochenen Kaufpreis entrichtet. Hier bietet sich die Nutzung der Vormerkung an: Nach Eintragung der Vormerkung kann der Käufer durch Einsicht ins Grundbuch überprüfen, ob es bis zu diesem Zeitpunkt zu nachteiligen Verfügungen gekommen ist. Ist dies nicht der Fall, kann er unbesorgt den Kaufpreis entrichten, weil spätere Verfügungen ihm gegenüber unwirksam wären. Nach Eingang des Kaufpreises können dann Auflassung und Eintragung des Eigentumserwebs vorgenommen werden, sodass das Eigentum am Grundstück übergeht.